C’est l’histoire d’un dirigeant qui s’est trompé sur le montant de son engagement de caution…
C’est l’histoire d’un dirigeant qui s’est trompé sur le montant de son engagement de caution…
Un dirigeant s’est porté caution d’un emprunt souscrit par son entreprise qui, parce qu’elle connait des difficultés financières, va malheureusement être placée en liquidation judiciaire. La banque réclame alors au dirigeant, en sa qualité de caution, le remboursement des sommes dues…
… que le dirigeant refuse de payer, après avoir relu attentivement son acte de cautionnement : il se rend compte que la mention qui, pour que la caution soit valable, doit obligatoirement être reproduite à la main dans l’acte à l’identique d’une formule légale, fait état d’un engagement de caution de 84 000 €, alors qu’il n’est, en réalité, que de 35 000 €. Pour lui, cette contradiction rend nul ce cautionnement…
Sauf si aucun manquement au formalisme légal n’affecte l’acte, lui rappelle le juge. Or, ici constate-t-il, la mention manuscrite respecte à la lettre ce formalisme légal. Le cautionnement, valable selon le juge, doit donc être honoré par le dirigeant, à hauteur cependant de la somme de 35 000 €…
C’est l’histoire d’un locataire commercial pour qui son bailleur est le seul responsable du temps qui passe…
C’est l’histoire d’un locataire commercial pour qui son bailleur est le seul responsable du temps qui passe…
Contraint de réparer une canalisation d’évacuation d’eau ayant rompu dans son local commercial, un locataire doit retarder la date de réouverture de son commerce : un préjudice qui justifie une indemnisation par son bailleur, estime-t-il…
A tort, répond ce dernier, lequel rappelle que le bail prévoit qu’il n’est tenu, en tant que bailleur, de prendre en charge que les grosses réparations. Or, le remplacement d’une canalisation d’évacuation d’eau n’est pas une grosse réparation, mais une réparation courante dite « locative », dont il n’est pas responsable. Sauf, rétorque le locataire, que le bailleur reste responsable des réparations locatives dues à la vétusté. Ce qui est le cas ici…
Ce que confirme le juge : sauf clause contraire, le bailleur est effectivement tenu d’assumer les réparations locatives dues à la vétusté. Aucune clause ne mettant à la charge du locataire les travaux liés à la vétusté, le bailleur doit donc ici prendre en charge la réparation, et indemniser son locataire…
C’est l’histoire d’un couple qui transforme une maison en appartements…
C’est l’histoire d’un couple qui transforme une maison en appartements…
Un couple, propriétaire d’une maison, a réalisé des travaux qui ont permis de créer plusieurs appartements, en redistribuant les surfaces et en transformant un entresol, qui servait de cellier, buanderie, chaufferie, sanitaire et garage, en habitation. Des dépenses qu’il a déduites de ses revenus fonciers, s’agissant, selon lui, de travaux d’aménagement…
… d’agrandissement plutôt, estime l’administration qui, refusant cette déduction, rappelle qu’initialement, la surface habitable de la maison était fixée à 175 m² environ. Or, à l’issue de ces travaux, la surface totale habitable est supérieure à 270 m². La preuve que les travaux réalisés ont, en réalité, augmenté la surface habitable…
Ce que valide le juge pour qui, même s’ils n’ont pas apporté de modifications importantes au gros-œuvre de l’immeuble, les travaux réalisés ont significativement accru la surface habitable de la maison : il s’agit donc de travaux de reconstruction et d’agrandissement non déductibles des revenus fonciers.
C’est l’histoire d’un employeur qui veut calculer la durée de préavis d’un salarié…
C’est l’histoire d’un employeur qui veut calculer la durée de préavis d’un salarié…
Un salarié prend acte de la rupture de son contrat de travail et réclame à son employeur diverses indemnités, dont le paiement de 2 mois de préavis. Ce que conteste l’employeur : le préavis est d’une durée de 2 mois lorsque le salarié compte au moins 2 ans de service « continu » dans l’entreprise…
Or, le salarié totalise 2 mois et demi d’absence pour maladie, fait remarquer l’employeur. Et, faute de mention expresse dans la convention collective applicable à l’entreprise, ces absences ne sont pas prises en compte dans le calcul de l’ancienneté qui détermine la durée du préavis. « Faux ! », rétorque le salarié qui, rappelle-t-il, compte 2 années calendaires d’ancienneté.
« Peu importe », rétorque le juge : parce que la convention collective ne prévoit pas que les périodes de suspension du contrat de travail pour maladie sont prises en compte pour le calcul de l’ancienneté, le salarié n’a pas 2 ans d’ancienneté… et ne peut donc pas prétendre à une indemnité de 2 mois de préavis.
Arrêt de la Cour de Cassation, chambre sociale, du 30 septembre 2020, n° 18-18265 (NP)
C’est l’histoire d’un propriétaire qui ne voit pas la différence entre « Airbnb » et « chambre d’hôtes »
C’est l’histoire d’un propriétaire qui ne voit pas la différence entre « Airbnb » et « chambre d’hôtes »
Un propriétaire parisien loue son appartement sur la plateforme Airbnb. Trop souvent, selon la Mairie, qui estime qu’il devait obtenir son autorisation pour louer autant son appartement, sous peine d’amende…
« Faux », conteste le propriétaire, qui estime exercer une simple activité de chambre d’hôtes, non soumise à autorisation. Mais pas pour la Mairie : les chambres d’hôtes sont des chambres meublées chez l’habitant pour accueillir des touristes, à titre onéreux, une ou plusieurs nuits, assorties de prestations. Or, le propriétaire n’habite pas dans l’appartement mais dans une maison située au fond de la cour de l’immeuble. Son propre logement étant indépendant, il n’exerce donc pas une activité de chambre d’hôtes, estime la Mairie…
…et confirme le juge ! Ne vivant pas dans l’appartement placé en location, le propriétaire devait obtenir l’autorisation de la Mairie pour pouvoir le louer aussi régulièrement sur Airbnb, ce qu’il n’a pas fait. Il est donc condamné à payer une amende.
Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 24 septembre 2020, n° 18-22142 (NP)
C’est l’histoire d’un bailleur qui reproche un manque de curiosité à son locataire …
C’est l’histoire d’un bailleur qui reproche un manque de curiosité à son locataire …
En cours de bail, le locataire d’un local commercial mandate un huissier pour délivrer congé à la société bailleresse. Sauf que l’huissier s’est trompé d’adresse, constate le bailleur qui a déménagé récemment. Pour lui, le bail court toujours… et le locataire doit continuer à payer le loyer…
D’autant que son changement d’adresse est connu du locataire, rappelle le bailleur, puisqu’il a été enregistré au Bodacc. Mais il n’a pas été directement averti de ce changement d’adresse, conteste le locataire. C’est pourquoi il a demandé à l’huissier de se rendre à l’adresse figurant dans le bail, le bailleur y disposant d’ailleurs toujours d’une boîte aux lettres à son nom. Son congé est donc parfaitement valide…
Sauf que la mention de la nouvelle adresse au Bodacc suffit à informer le locataire du changement d’adresse de son bailleur, tranche le juge. Le congé, délivré à la mauvaise adresse, n’est donc pas valable : le bail court toujours, de même que les loyers toujours dus par le locataire…
C’est l’histoire d’une société pour qui voyager, c’est travailler…
C’est l’histoire d’une société pour qui voyager, c’est travailler…
A l’issue du contrôle fiscal d’une société, l’administration refuse la déduction de frais de voyages de son dirigeant. En cause, des voyages à thème de luxe, et sur mesure, en Afrique, en Asie et en Amérique, qu’elle n’estime pas justifiés, ni engagés dans l’intérêt de l’exploitation. Elle rehausse donc l’impôt dû par la société.
Ce que la société conteste, rappelant que ces frais ont pourtant été exposés pour la prospection de nouveaux clients. Mais bien qu’elle insiste sur l’importance de sa clientèle étrangère pour justifier ces déplacements à l’étranger, elle n’apporte aucune justification sur la réalité de la prospection commerciale invoquée ou sur les contacts qui auraient été noués sur place avec cette clientèle étrangère.
Ce que confirme le juge, qui maintient le redressement, et qui rappelle que c’est à la société de prouver que les frais de déplacement, dont la déduction fiscale est demandée, ont bien été engagés dans l’intérêt de l’exploitation. Ce qui n’est pas le cas ici…
C’est l’histoire d’un employeur qui souhaite mettre en place le télétravail…
C’est l’histoire d’un employeur qui souhaite mettre en place le télétravail…
Une entreprise décide de fermer un bureau situé à Marseille et donne l’ordre au salarié qui y travaillait d’installer, à son domicile personnel, tout l’équipement nécessaire à l’exercice de ses fonctions et tous ses dossiers professionnels.
Une obligation qui porte atteinte à sa vie privée, estime le salarié, et qui constitue une modification unilatérale de son contrat de travail. Il y voit donc là un manquement suffisamment grave qui justifie qu’il prenne acte de la rupture de son contrat de travail aux torts de son employeur. Auquel il réclame, par conséquent, diverses indemnités de rupture.
A juste titre, confirme le juge pour qui aucun salarié ne peut être obligé ni d’accepter de travailler à son domicile, ni d’y installer ses dossiers et ses instruments de travail. Il considère que l’ordre de l’employeur constitue une modification unilatérale de son contrat autorisant le salarié à prendre acte de sa rupture … qui s’analyse alors en un licenciement sans cause réelle et sérieuse.
C’est l’histoire d’un propriétaire qui apprend (à ses dépens) ce qu’est une « résidence principale » …
C’est l’histoire d’un propriétaire qui apprend (à ses dépens) ce qu’est une « résidence principale » …
Un propriétaire vend son appartement et, parce qu’il s’agit de sa résidence principale, demande à bénéficier d’une exonération d’impôt pour le gain réalisé. Ce que lui refuse l’administration fiscale, pour qui cet appartement n’est pas sa résidence principale…
Un refus qui étonne le propriétaire, qui a pourtant fourni de nombreux documents à l’appui de sa demande : factures d’électricité, appels de fonds au titre des charges de copropriété de l’immeuble, relevé d’assurance maladie, et attestations diverses.
Sauf que ces documents ne prouvent rien, constate le juge, qui relève que les factures d’électricité font état d’une consommation erratique, que le propriétaire ne fournit ni facture d’eau, ni élément relatif à son emménagement, et que l’appartement en question est taxé, au titre des impôts locaux, en tant que résidence secondaire. Puisque rien n’indique que l’appartement vendu a été occupé à titre de résidence « principale » par le propriétaire, l’exonération lui est refusée.
C’est l’histoire d’un diagnostiqueur, à qui l’erreur coûte (trop ?) cher…
C’est l’histoire d’un diagnostiqueur, à qui l’erreur coûte (trop ?) cher…
Suite à l’achat d’une maison, un particulier s’aperçoit que le diagnostic de performance énergétique (DPE) qui lui a été remis lors de la vente est erroné : l’immeuble présente, en effet, un défaut total d’isolation, ce qui n’a pas été signalé dans le DPE…
L’acheteur décide alors de réclamer au diagnostiqueur fautif l’intégralité du montant des travaux d’isolation nécessaires. A tort, selon le diagnostiqueur, qui reconnaît sans peine sa faute, mais rappelle toutefois que le DPE n’a qu’une valeur informative, ce qui limite donc le montant de l’indemnisation due…
Ce que confirme le juge : puisque le DPE n’a qu’une valeur informative, le diagnostiqueur ne peut être tenu de payer l’intégralité des travaux nécessaires. Tout au plus, sa faute doit s’analyser en un défaut d’information de l’acheteur, qui le prive de la possibilité de renoncer à la vente ou de négocier une réduction du prix de vente. L’indemnisation due par le diagnostiqueur est donc limitée à hauteur de cette perte de chance…
